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香港, 2016年5月30日 - (亞太商訊) - 據雪球網2016年5月30日星期一，港股研究小助理分析報導：萬達商業(3699)私有化終於定案，以建議作價每股(52.8)元計算，較私有化公布前的收市價38.8元，有超過36%的溢價，亞洲首富王健林對小股東還算相當慷慨了。現在股東要考慮的關鍵是，這個價錢是否合理？在目前市場氣氛之下，往上走的空間大還是往下走的風險高？
股價價理與否這個問題永遠是相對的，如果以簡單的投資回報率來算，兩個月前買入的股民，按私有化建議價出售，現在獲利將超過36%，這個投資當然划算。如果再往前推半年，當時入手的投資人，現在也有超過25%的回報，這個投資收益也是相當豐厚。如果再推前，從一年半前IPO時就買入的股民，現在算上派息回報，平均一年回報率超過一成，早已大大跑贏市場，要知道，同期恆生指數是跌了12.7%，一來一回，如果當初不買萬達而去投資指數基金，現在同一筆資金的回報相差超過兩成了！
所以說，萬達現在提出的私有化作價對小股民來說還是相當有吸引力的。接下來要問的，就是還有沒有加價的空間？這裏就要作一些分析比較。
萬達私有化作價對應的2015年市盈率（PE）及2016年PE預測為11.7倍和9.9 倍。其他內房股龍頭如華潤置地（1109）、中國海外發展(0688)、萬科(2202)、恆大(3333)和碧桂園(2008)，2015年PE均值及2016年預測PE均值分別為8.8倍和7.3倍，萬達建議作價的估值要大幅高三成以上。
再看投行對一眾內房股的估值，目前各投行對萬達給出的平均目標價約為55.45元，這與今次建議作價只有約5%的折讓。相對而言，華潤置地的目標平均價為27.6元，但現價僅約18元，折讓超過三成。故此從估值而言，萬達今次的建議作價給予投資者的水位相當不俗。
講完估值講投資前景，雖然萬達商業是一個相當優質的投資標的，但市場客觀環境卻不能配合。目前港股市況波動，在美國加息預期升溫及內地堵截資金出境等不利因素下，資金不繼，港股在年內都難展升浪。至於內地房地產板塊，由於中央保樓市的措施經已出台，短期炒救市的憧憬已消失，內房股再大升的刺激不多。與此同時，國際投資者對內地商業市場以及連帶的商業房地產行業都了解不多，甚至不抱樂觀，導致積極買盤一直不多。從投資前景而言，因欠缺大量機構投資者圍攏，萬達在香港的股價再創高位的可能性不多。
故此從估值及前景而言，萬達今次的私有化，是給原有股東以合理價錢套現的機會。
最後但最重要的一點，投資要觀人，以王健林一直以來靈活決策的作風，這次提出的私有化作價竟然大幅讓利，頗有最後通知的意味，要是在他認為已很大讓步的條件下，仍然不能為小股東接受，整個私有化建議大不了就取消。到期時股價大瀉，分分鐘股價重回私有化公布前的38元左右，帳面盈利全部歸零。這個風險真的不能不防。
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