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香港, 2014年12月12日 - (亚太商讯) - 据内地中国经济网报道，正在赴港上市的王健林似乎对于万达商业地产的融资额似乎有所克制，因为按照港交所给出的新股占总股本红线是不少于25%，而像万达商业地产这样的体量，才可以申请不少于10%。目前万达所发售新股6亿新股占总股本比例只有13%左右，本来完全可以更多。
要知道，在王健林之前的马云，对于蜂拥而来的国际资本可并没有客气，西装革履地去了趟纽约，就是为了「多要点儿钱回去」。
对于王健林的克制，舆论反而著急起来，因为此前舆论曾给万达设立了一个几乎难以完成的目标，「一定要拿回100亿美元来」，现在面对最高44亿美元的融资，舆论认为万达是「募资不足」。
事实上，所谓「募资不足」并非国际资本不够慷慨，超过6倍覆盖的国际配售，已经表现出了国际资本对于投资万达商业地产的足够踊跃，但是像万达商业地产这样的房地产企业来说，反而不愿意以稀释股权为代价获取更多融资；特别对于王健林，尤其是一个不愿意拿股权换资金的人。
王健林不是来卖股票的
此前市场传言万达商业地产计划融资100亿美元，显然是不现实的。很简单，因为如果按照传言发行10%的股份，万达商业地产的总市值达到1000亿美元！按照公司去年不到250亿人民币的利润计算，市盈率将高达25倍，要知道，港股老牌商业地产商恒隆地产的市盈率也不过16倍，而万科的市盈率才8倍。
按照目前已公开信息显示，此次万达商业地产上市，发售新股数量为6亿股，新股的发行价格在41.8港元到49.6港元之间。
如果按照这一数额计算，此次万达商业地产上市募集资金总额应该是297.6港元。除此之外，根据超额配股权，作为此次万达商业地产上市的承销商代表，有权在国际承销协议日期起至香港公开发售递交申请截止日期后30日内，随时要求万达商业地产按国际发售的每股发售股份相同的价格额外发行及配发最多9000万股，以补足国际发售的超额分配，这也就是所谓的「绿鞋机制」。
如果启动「绿鞋机制」，那麽万达发售的新股数量就应该是6.9亿股，按照最高发行价计算，融资总额应该是342.24亿港元，折合44.16亿美元。
从目前市场的抢购热情来看，启动「绿鞋机制」的可能性很大，目前国际配售已超9倍，散户认购也很踊跃，因此万达也很有可能会以最高价发行。
如果此次发行6.9亿股新股，那麽对应万达商业地产此前的38.748亿老股，万达商业地产上市后的总股本大约为45.648亿股，新股所占总股本的比例为15.11%；如果此次发行不启动「绿鞋机制」，那麽发行新股的6亿股新股占发行后总股本的比例约为13.41%。
按照港交所的规定，在港交所主板上市的公司最低公众持股量为25%，但是如果发行人市场超过40亿港元，则最低可降为10%。
也就是说，万达商业地产想要获得更多的融资，就是马云所说的那种「多要点儿钱回去」，完全可以大幅增加新股的发行数量。
但是万达商业地产没有这麽做，原因不得而知。
但是有一点似乎可以作为解释，那就是王健林对于万达商业地产股权的把持力极强，要知道，万达商业地产创建十几年，截至上市时，王健林仍旧持有公司59%的股权，即便是上市后稀释了股权，王健林也仍旧持有万达商业地产50%以上的股权，仍旧属绝对控股低位。
仔细翻阅万达商业地产的招股书也不难发现，万达商业地产上市前的股权结构极其简单，基本没有引入战略投资者，以万达在国内的名气和在地产行业的地位，想要引入一些战略投资者恐怕不是难事，如果没有这麽做，最大的可能性就是万达商业地产在融资策略上，并不是以稀释股权为代价的。
万达玩的是资金链
虽然媒体热衷于讨论王健林和马云究竟谁会摘下今年中国首富，而决定两人财富数额的很大一部分来自于今年两人旗下公司的上市。
但是，对于万达商业地产和阿里巴巴，则完全是两个不同融资类型的公司。
阿里巴巴之所以赶著去上市，并不是因为马云缺钱，而是背后的软银和雅虎急著收回投资，落袋为安。而直到阿里巴巴上市后股价连续一个月的下跌，才让很多投资者回过味儿来，原来那个来自东方的神奇财富故事早在纽交所敲钟的那一刻就已经讲完了。
众所周知，互联网企业属轻资产运营，特别是在创业初期，基本没有固定资产，因此，多数互联网企业在融资上是不可能获得银行贷款的，只能靠出卖股权给天使投资人和风险投资者，以股权换资金，以资金赶速度，一旦创业成功，儘快实现上市，这些天使投资和风险投资才能得以顺利套现。
但是作为房地产企业，传统的融资渠道基本依赖于银行，因为房地产企业只需要手里有一小部分启动资金，拿到土地之后就可以抵押出去从银行获得开发贷，在楼房建成之后，同样还可以借助银行的按揭贷款迅速回笼资金，对于房地产企业的资金链，只要市场供需稳定，资金链就可以保持畅通。
但是，对于房地产企业来说最重要的问题就是资金供应的稳定，低利息的银行贷款固然好，但是如果赶上信贷紧缩，房地产企业就很难拿到贷款；其次，银行出于风险一般只放给短期贷款，而多数房地产企业很难在一年内回笼资金，因此就不得不借新债还旧债。
除了资金供应的稳定，剩下就是资金的使用成本了。现如今，能够主要从银行获得资金的房地产企业已经不多了，更多的房地产企业都只能从信託、基金等渠道获得资金，这些资金的利息基本都是银行的2-3倍。
一家房地产公司业务的一半是金融，说白了，就是靠赚利息差生存的，这也解释了为什麽所有的房地产企业的资产负债率都那麽高。
翻一翻万达商业地产的招股书就可以发现，公司目前的计息债务基本是银行贷款为主，截止到6月30日为止这一比例大约占到66%，成本大概在年息8-9%。这个利率水平在房地产行业已经非常优惠了，但与另一个融资渠道比起来，还是有点小贵。
这个融资渠道就是发债，特别是发国际债券，因为境外的资金成本比国内更低。事实上，这才是万达商业地产此次上市的真实的目的之一。此前万达发行过一次无担保美元债券，加上发行成本也只有7.25%的年化成本。一旦完成上市，成为公众公司，其信用评级自然升高，也就可以更从容地去国际市场上融资。
更
稳定的融资渠道，更低成本的资金，对于万达商业地产而言，这些细水长流的融资，远比靠上市买股票融资要合算的多。
对于这一点，做了几十年房地产的王健林，不可能不知道。
44亿美元够万达干吗
按照万达商业地产的招股书所述，此次融资主要投向是旗下的10个万达广场项目。
截止到今年上半年，这10个项目已经投入了96亿人民币，未来计划的投入超过310亿人民币，如果万达商业地产此次上市能够顺利募集到44亿美元的话，除去发行费用，剩下的资金中90%的费用将用于这10个项目。
这其中，哈尔滨哈南万达广场的分配比例最高，占到了资金的13.39%，按照公司所募集资金总额框算一下，分配到的资金也就5亿美元左右，折合人民币30多亿元，但实际上，按照目前哈南万达广场的建设规模，显然不止是这30亿人民币可以解决的。
事实上，万达商业地产目前每年的资金使用量都在数百亿甚至上千亿，此次上市的44亿美元不可能解决万达商业地产未来所有项目建设的资金需求，其未来仍旧要很大程度上依靠银行贷款这种间接融资渠道。
而目前万达商业地产在银行那里还有600多亿的授信没有使用，这些才是保证万达商业地产未来在全国各地项目建设资金稳定的保证。
相对来说，股权融资应该万达商业地产最不愿意选择的融资方式，特别是当一家房地产企业规模已经庞大到数亿千亿计的时候，每1%的股权就意味著数十亿元。
从投资常理上来说，只有当一家公司的内部收益率低于资金使用成本的时候，公司才会考虑到出让股权换取资金，否则，股东是不会同意的。
至于说国内企业为何在内部收益率高于资金使用成本的时候也喜欢去上市，也喜欢股权融资，只有一个原因可以解释，就是上市壳资源的溢价，因为在A股的审批制下，一个上市公司的壳就可以卖到十几亿元。
然而在境外市场，是不存在壳资源溢价的，一般企业在内部收益率低于资金使用成本的时候也就没有了上市衝动。
而万达商业地产此次将新股发行数量定在6亿股，应该是公司和几大投行多少彻夜不眠，悉心算计出来的一个平衡点。
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