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香港, 2016年5月30日 - (亚太商讯) - 据雪球网2016年5月30日星期一，港股研究小助理分析报道：$万达商业(03699)$ 私有化终于定案，以建议作价每股(52.8)元计算，较私有化公布前的收市价38.8元，有超过36%的溢价，亚洲首富王健林对小股东还算相当慷慨了。现在股东要考虑的关键是，这个价钱是否合理？在目前市场气氛之下，往上走的空间大还是往下走的风险高？
股价价理与否这个问题永远是相对的，如果以简单的投资回报率来算，两个月前买入的股民，按私有化建议价出售，现在获利将超过36%，这个投资当然划算。如果再往前推半年，当时入手的投资人，现在也有超过25%的回报，这个投资收益也是相当丰厚。如果再推前，从一年半前IPO时就买入的股民，现在算上派息回报，平均一年回报率超过一成，早已大大跑赢市场，要知道，同期恒生指数是跌了12.7%，一来一回，如果当初不买万达而去投资指数基金，现在同一笔资金的回报相差超过两成了！
所以说，万达现在提出的私有化作价对小股民来说还是相当有吸引力的。接下来要问的，就是还有没有加价的空间？这里就要作一些分析比较。
万达私有化作价对应的2015年市盈率（PE）及2016年PE预测为11.7倍和9.9 倍。其他内房股龙头如华润置地（1109）、中国海外发展(0688)、万科(2202)、恒大(3333)和碧桂园(2008)，2015年PE均值及2016年预测PE均值分别为8.8倍和7.3倍，万达建议作价的估值要大幅高三成以上。
再看投行对一众内房股的估值，目前各投行对万达给出的平均目标价约为55.45元，这与今次建议作价只有约5%的折让。相对而言，华润置地的目标平均价为27.6元，但现价仅约18元，折让超过三成。故此从估值而言，万达今次的建议作价给予投资者的水位相当不俗。
讲完估值讲投资前景，虽然万达商业是一个相当优质的投资标的，但市场客观环境却不能配合。目前港股市况波动，在美国加息预期升温及内地堵截资金出境等不利因素下，资金不继，港股在年内都难展升浪。至于内地房地产板块，由于中央保楼市的措施经已出台，短期炒救市的憧憬已消失，内房股再大升的刺激不多。与此同时，国际投资者对内地商业市场以及连带的商业房地产行业都了解不多，甚至不抱乐观，导致积极买盘一直不多。从投资前景而言，因欠缺大量机构投资者围拢，万达在香港的股价再创高位的可能性不多。
故此从估值及前景而言，万达今次的私有化，是给原有股东以合理价钱套现的机会。
最后但最重要的一点，投资要观人，以王健林一直以来灵活决策的作风，这次提出的私有化作价竟然大幅让利，颇有最后通知的意味，要是在他认为已很大让步的条件下，仍然不能为小股东接受，整个私有化建议大不了就取消。到期时股价大泻，分分钟股价重回私有化公布前的38元左右，帐面盈利全部归零。这个风险真的不能不防。
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