工银国际首次覆盖银城生活 (1922.HK) 并给予「买入」评级目标价2.47港元

2020年2月28日 12時56分

香港, 2020年2月28日 - (亚太商讯) - 2月27日工银国际发布研究报告，首次覆盖银城生活服务(1922HK)，并给予「买入」评级，目标价2.47港元，较2月28日中午收市价存在32%的上浮空间。该行认为公司得益于其战略规划将保持快速增长，并预期从2018年到2021年，公司的收入复合年增长率达43.6%，净利润增长达49.4%(剔除2019年上市费用的影响)，较行业预期增长平均水平的38.6%为高；在管面积将在2021年较目前翻一番。

工银国际指出，自1998年成立于南京以来，银城生活已逐步从房地产开发商的附属业务成长为一家向各类物业提供管理服务的独立服务供货商。公司于2019年位列行业全国百强第34位。于2019年4月30日，公司业务已扩展至10个城市，在管面积约2,000万平方米，预期到2021年末将超过4,000万平方米。

物业管理服务收入2018-2021年的复合年增长率达47.5%
银城生活的主要业务划分为物业管理服务及小区增值服务。工银国际预期，公司的物业管理服务收入2018-2021年的复合年增长率为47.5%。该行留意到，公司原有客户续约率为100%(2019年4月30日)，其中一些住宅客户的服务费续约价平均获得20%的提升。2018年其客户满意度为88%，较行业平均水平高出20个百分点。

不同于很多其他物业服务提供商，非住宅物业服务为银城生活带来的收入贡献连年增长，在2019年首4个月其占比已提升至物业管理收入的40%。由于一些非住宅物业的准入门坎较高，公司凭借其丰富的经验将从中受益。银城生活的兄弟公司在医院、长租公寓、酒店、养老服务等领域的发展，均有可能成为公司的服务对象。

工银国际指出，公司拥有很强的接管第三方项目并改善其盈利的能力。比如2016年公司接管了8个亏损项目，通过有力的改善措施，该8个项目在2018年已全部转亏为盈。尽管接管新项目首2-3年的前期投入会影响毛利率，然而对于公司长期发展有利。该行预期公司毛利率将维持在15-16%的水平，而净利润率除去2019上市费用影响外，将保持在6-7%的水平。作为轻资产行业公司，银城生活现金水平稳定，现金与短期债务比例超过1x，维持在健康水平。

工银国际认为，公司在区域的领导地位、多元化的服务、选取优质项目并改善其盈利的能力等方面将继续发挥优势，促进其业务规模的壮大与发展。该行使用PE均值法，以60%折让行业平均PE，得出目标价港币2.47元，相当于2020和2021年预测PE分别为8.9倍及6.6倍，首予「买入」评级。

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